Zwangsräumung: Ablauf, Kosten – was Vermieter und Gerichtsvollzieher von der Räumungsfirma brauchen

Eine Zwangsräumung ist für alle Beteiligten unangenehm. Für den Vermieter, der oft monatelang auf Miete gewartet hat. Für den Mieter sowieso. Und für den Gerichtsvollzieher, der den Termin durchsetzen muss. Wir sind in dieser Kette das letzte Glied: die Firma, die am Tag X mit Team und LKW vor der Tür steht. Aus dieser Perspektive erklären wir hier, wie der Ablauf aussieht, welche Kosten entstehen und was Vermieter und Gerichtsvollzieher von uns brauchen, damit der Termin reibungslos läuft.

Ohne Räumungstitel läuft nichts

Vorweg das Wichtigste: Eine Räumungsfirma darf nicht einfach auf Zuruf des Vermieters eine bewohnte Wohnung leeren. Dafür braucht es einen vollstreckbaren Räumungstitel – in der Regel ein Räumungsurteil oder einen gerichtlichen Vergleich – und einen Gerichtsvollzieher, der die Räumung durchführt. Der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher, dieser setzt den Termin fest und kündigt ihn dem Mieter schriftlich an. Erst dann kommen wir ins Spiel.

Wer uns anruft und sagt „Der Mieter zahlt nicht, räumen Sie bitte“, bekommt eine freundliche, aber klare Antwort: So geht das nicht, und für den Vermieter wäre es brandgefährlich. Wie ein Titel erlangt wird, klärt ein Anwalt. Das ist keine Frage für eine Räumungsfirma.

Klassische Räumung oder „Berliner Räumung“?

Es gibt zwei gängige Wege. Sie unterscheiden sich vor allem im Umgang mit dem Hausrat.

Bei der klassischen Räumung wird die Wohnung komplett geleert. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Vermieter den Besitz, wir tragen alles heraus. Was dem Mieter gehört und nicht offensichtlich wertlos ist, wird eingelagert – für eine Frist, die der Gerichtsvollzieher vorgibt. Holt der Mieter seine Sachen nicht ab, werden sie später verwertet oder entsorgt. Das ist der gründlichere, aber auch teurere Weg, weil Transport und Lagerung dazukommen.

Bei der sogenannten Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Besitzverschaffung und macht an den beweglichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend. Praktisch heißt das: Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, das Schloss wird getauscht, der Mieter kommt nicht mehr hinein. Die Sachen bleiben zunächst drin. Der Vermieter spart den Vorschuss für Transport und Einlagerung, trägt aber selbst die Verantwortung für den Hausrat und muss sich später um dessen Verbleib kümmern. Hier werden wir meist in einem zweiten Schritt gebraucht, wenn die Wohnung tatsächlich geräumt werden soll.

Welcher Weg passt, ist eine Frage für den Anwalt des Vermieters. Wir räumen auf beiden Wegen, sobald der Auftrag sauber ist.

Was die Räumungsfirma am Termin macht

Am Räumungstag sind wir vor dem Gerichtsvollzieher am Objekt. Sobald er die Wohnung geöffnet und den Besitz übertragen hat, beginnt unsere Arbeit – ausschließlich nach seiner Weisung. Das gilt besonders für die Frage, was eingelagert und was entsorgt wird. Eigenmächtig entscheiden wir da nichts. Der Gerichtsvollzieher gibt vor, wir setzen um.

Dazu gehört ein Protokoll. Wir dokumentieren den Zustand der Wohnung vor Beginn mit Fotos, listen die eingelagerten Gegenstände auf und halten fest, was als Abfall entsorgt wurde. Diese Unterlagen gehen an den Gerichtsvollzieher und auf Wunsch an den Vermieter. Bei späteren Streitigkeiten über angeblich verschwundene Wertsachen ist so eine Dokumentation viel wert. Am Ende wird die Wohnung besenrein übergeben, Schlüssel gegen Quittung.

Kommt ein Schlosswechsel dazu oder sollen Keller und Dachboden im selben Zug mit raus, erledigen wir das im selben Termin. Bei Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen mit regelmäßigem Bedarf läuft das über eine feste Absprache – was wir Institutionen insgesamt bieten, steht auf der Seite Für Ämter, Betreuer & Institutionen. Für Verwaltungen gibt es zusätzlich unseren Leitfaden für Hausverwaltungen.

Kostenvoranschlag für Gericht und Vermieter

Bevor der Gerichtsvollzieher den Termin ansetzt, fordert er vom Vermieter in der Regel einen Kostenvorschuss. Dafür braucht er eine Zahl, und die kommt von uns. Nach einer Besichtigung von außen oder, wenn möglich, einer Einschätzung über Fotos und Grundriss erstellen wir einen schriftlichen Kostenvoranschlag mit Festpreis, getrennt nach Transport, Einlagerung und Entsorgung. Den reicht der Vermieter beim Gerichtsvollzieher ein. Er ist kostenlos.

Zur Orientierung, ausdrücklich als Richtwert und nicht als Angebot: Für die Räumung einer Zwei- bis Dreizimmerwohnung in Eckernförde oder Schleswig liegt unser Anteil meist zwischen etwa 2.950 und 3.600 Euro, je nach Füllgrad, Etage und Sperrmüllanteil. Einlagerung kommt monatlich dazu. Gebühren des Gerichtsvollziehers und Anwaltskosten sind nicht enthalten. Eine stark vermüllte Wohnung oder ein Haus mit Nebengebäuden liegt darüber. Den verbindlichen Preis gibt es nach der Besichtigung.

Der Ablauf in Schritten

1. Räumungstitel liegt vor, der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher.
2. Der Gerichtsvollzieher fordert einen Kostenvoranschlag der Räumungsfirma an – wir besichtigen und schicken ihn.
3. Der Vermieter zahlt den Vorschuss, der Gerichtsvollzieher setzt den Termin fest und kündigt ihn dem Mieter an.
4. Räumungstag: Öffnung durch den Gerichtsvollzieher, Besitzübergabe, Räumung nach Weisung, Foto-Protokoll, Schlosswechsel.
5. Einlagerung für die vorgegebene Frist, danach Verwertung oder Entsorgung – wieder nur nach Weisung.
6. Rechnung an den Auftraggeber, Unterlagen an Gerichtsvollzieher und Vermieter.

Das ist bei uns eingespielt. Wir wissen, dass ein Räumungstermin pünktlich beginnen muss, weil der Gerichtsvollzieher danach den nächsten hat. Und wir wissen, dass in so einer Wohnung gelegentlich noch jemand sitzt, der nicht gehen will. Dann bleiben wir ruhig und überlassen das dem, der dafür zuständig ist. Anfrage am einfachsten über den Konfigurator oder direkt per Telefon.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf aus Sicht einer Räumungsfirma und ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zu Räumungstitel, Pfandrecht und Vollstreckung beantworten Rechtsanwalt oder Gerichtsvollzieher verbindlich, nicht wir.

Was eine Zwangsräumung kostet

Die Kosten trägt zunächst der Vermieter als Auftraggeber – erstattungsfähig sind sie gegenüber dem Schuldner, praktisch aber oft nicht beitreibbar. Deshalb lohnt der Blick auf die Posten:

Der große Hebel ist die Wahl des Verfahrens – dazu unten mehr. Bei der klassischen Räumung mit Einlagerung kommen zu den Räumungskosten monatliche Lagerkosten hinzu, die sich über Monate summieren.

Berliner Räumung: der Kostenvorteil und seine Grenzen

Bei der sogenannten Berliner Räumung macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch: Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner nur aus dem Besitz, die Sachen bleiben in der Wohnung. Das spart den Transport und die Einlagerung über den Gerichtsvollzieher – der Vorschuss fällt deutlich kleiner aus.

Was das nicht bedeutet: dass Sie die Sachen behalten oder wegwerfen dürfen. Das Pfandrecht ist ein Sicherungsrecht. Sie müssen weiterhin:

• Alles dokumentieren – Fotos von jedem Raum, Bestandsliste. Ohne das sind Sie später beweislos.
• Unpfändbare Sachen aussondern – Kleidung, Betten, Haushaltsgegenstände des täglichen Bedarfs, Arbeitsmittel. Daran besteht kein Pfandrecht.
• Persönliche Unterlagen und Fotos herausgeben, unabhängig vom Pfandrecht.
• Eine angemessene Frist setzen und dokumentiert an die letzte bekannte Anschrift benachrichtigen.
• Verwerten nur mit Titel. Eigenmächtiges Verkaufen oder Entsorgen ist der häufigste teure Fehler in diesem Verfahren.

Unsere Rolle dabei: Wir räumen, dokumentieren und lagern ein. Die rechtliche Bewertung, welche Sachen unpfändbar sind und welche Frist angemessen ist, gehört zu Ihrem Anwalt – nicht zu uns.

Der Räumungstermin: wer dabei ist und was passiert

1. Der Gerichtsvollzieher leitet den Termin. Ohne ihn läuft nichts, auch wenn ein Titel vorliegt.
2. Ein Schlüsseldienst, falls geöffnet werden muss. Meist beauftragt der Gerichtsvollzieher.
3. Wir als Räumungsfirma mit ausreichend Personal – bei Zwangsräumungen planen wir grundsätzlich einen Mann mehr ein, weil der Zustand vorher selten bekannt ist.
4. Der Vermieter oder sein Vertreter, für die Schlüsselübergabe und den neuen Schließzylinder.
5. Gelegentlich die Polizei, wenn Widerstand zu erwarten ist. Das entscheidet der Gerichtsvollzieher.

Der Termin selbst dauert bei einer normalen Wohnung einen halben bis ganzen Tag. Wir beginnen erst, wenn der Gerichtsvollzieher freigibt, und dokumentieren durchgehend.

Wenn Menschen oder Tiere in der Wohnung sind

Das kommt vor, und es sind die Termine, die niemandem leichtfallen. Was gilt:

• Menschen werden vom Gerichtsvollzieher aus dem Besitz gesetzt, nicht von uns. Wir fassen niemanden an und beginnen erst, wenn die Wohnung frei ist.
• Tiere sind ein eigenes Thema. Sie dürfen nicht einfach mitgeräumt werden. Zuständig sind Veterinäramt und Tierheim; der Gerichtsvollzieher zieht sie hinzu.
• Hinweise auf eine Notlage – Pflegebedürftigkeit, Kinder, psychische Erkrankung – geben wir dem Gerichtsvollzieher weiter. Der kann den Termin aussetzen.
• Persönliche Papiere, Medikamente und Hilfsmittel sondern wir grundsätzlich aus und übergeben sie, egal wie das Verfahren läuft.

Wir machen diese Einsätze, weil sie gemacht werden müssen, und wir machen sie so sachlich wie möglich. Was wir nicht tun: uns an Verhandlungen beteiligen, Druck ausüben oder gegenüber dem Schuldner Position beziehen. Dafür gibt es das Verfahren.

Häufige Fragen zur Zwangsräumung